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01

治安管理

（一）治安管理方式

1.封閉式管理

這種方式適用于政府機關、部隊等一些要害部門或別墅、高級寫字樓等一些高檔物業或業主、使用人有特別要求的物業管理。其管理特點是整個物業為封閉體系，物業出入口有專門保安人員崗位看守，業主、使用人有專用通行證件，外來人員須征得業主、使用人同意并辦理登記手續方可入內。

2.開放式管理

一些大的住宅小區或商業樓宇都采用開放型管理方式，不僅業主、使用人無需辦理專用通行證件，且外來人員只要著裝整潔均可自由進出。不過一些商業樓宇在非辦公時間亦采用封閉式治安管理，以確保業主、使用人的財產安全。

（二）物業治安管理的內容

1. 物業治安管理的一般性內容

（1）建立健全安全保衛組織機構

（2）制定和完善各項治安管理制度

（3）負責維護轄區內部治安秩序，預防和查處治安事故。

（4）配合公安部門打擊轄區內及其周圍的違法犯罪活動。

（5）根據轄區內實際情況，實行24小時或特定時間保安員巡視值班。

（6）加強轄區內車輛的安全管理，保證轄區內道路暢通、無交通事故發生、無車輛亂停亂放現象。

（7）完善轄區內安全防范設施。

（8）定期對保安員開展各項培訓工作。

（9）密切聯系轄區內業主、使用人，做好群防群治工作。

（10）與物業周邊單位建立聯防聯保制度，與物業所在地公安機關建立良好的工作關系。

2. 門衛安全管理

（1）為業主、使用人及客人提供引導服務。

（2）為業主、使用人及客人提供有關物業服務的簡單咨詢答問。

（3）當業主、使用人及客人攜帶較多物品時，為其提供必要的幫助。

（4）為老弱病殘及其它需要幫助的人提供必要可行的服務。

（5）按有關規定對人員、物品出入進行必要的檢查、登記與控制。

（6）疏通車輛和人員進出，維持門崗周圍交通秩序。

3. 巡邏安全管理

（1）巡邏的范圍

保安巡邏范圍只嚴格限定為物業的公共地方如轄區的綠化區、休閑娛樂場所、車場、樓宇的公共走廊、電梯廳、走火梯通道、天臺、設備用房、洗手間等。保安員一般不允許進入業主、使用人私人物業空間。

（2）巡邏方式

①定時、不定時巡邏。定時巡邏一般1至2小時進行一次。

②著制服巡邏和便衣巡邏。通常普通保安員穿保安制服巡邏，保安部經理著便衣巡邏。

③晝間巡邏和夜間巡邏。晝間巡邏主要任務是檢查轄區內的安全秩序情況，防范、消除各種不安全因素，制止違法犯罪活動，為業主、使用人提供必要的幫助等。夜間巡邏除上述任務外，還要對定時運行設備、物業區域、隱蔽和易發事故地段作重點檢查巡視，進行必要的上鎖、開關、提醒、登記、報告。

（3）電子巡更

為監督檢查保安員巡邏工作，不少住宅區或商業大廈都安裝電子巡更系統，配備電子巡更器。

4.監控安全管理

（1）電視監控系統

電視監控系統主要由電子攝像頭、電視屏幕和錄像機三部分組成。

電視監控系統在進行監視的同時，可以根據需要定時啟動錄像機、伴音系統和時標裝置，記錄監視目標的圖像、數據、時標，以便存檔追蹤分析處理。

（2）電子保安系統

電子保安系統是利用安裝在物業不同部位的各種監測控制器件，通過感應、遙測，一旦有非法侵入、盜竊等情況，即會發出報警信號。

常用的監測器件有門窗電磁開關，監測破壞玻璃或者外力撞擊的振動傳感器，監測人體散發熱量的紅外線傳感器，監測人體和物體變化的光電、超聲波和微波傳感器等。

常用的報警輸出為報警發聲器、警號、警燈等。

（三）安全管理標識的設置

在物業服務管理區域內易發生人身安全隱患的地方主要有配電室、天 臺、

墻、煤氣房、停車場、施工現場等。對上述位置亦設立明顯警示標識。

在墻、天臺等地圍墻上應設置“危險請勿攀爬”警示牌；

在配電室、煤氣房等地應設置“閑人免進”、“禁止煙火”等警示牌；

在清潔現場應放置“小心地滑”警示牌：

外墻清洗等高空作業時，應擺放“正在施工”、“高空作業”等警示 牌；

在存放有毒物品或危險物品的場所要放置“危險，小心有毒”等相應的 警示牌；

在停車場內設立各種指示燈、警示語、防撞防滑標識，人行道、車行 道、進

口出口標識、標高、限速等。

02

消防管理

（一）預防火災的基本措施

1. 控制可燃物

具體方法有：控制可燃物品的儲存量；以難燃或不燃材料代替易燃或可燃材料；用防火涂料浸涂可燃材料，提高其耐火極限；保持可燃物處于良好的通風狀態等。

2. 隔絕助燃物

就是破壞燃燒的助燃條件，具體措施有：將易燃、易爆物的生產置于密閉的設備中進行；對容易自燃的物品進行隔絕空氣存放；變壓器充惰性氣體進行防火保護；關閉防火門、窗，切斷空氣對流；用沙、土覆蓋可燃油液等。

3. 消除著火源

消除著火源，就是破壞燃燒的熱能源，具體措施有：安裝防雷、防爆裝置；采取控溫、遮陽等措施避免著火源；在建筑物之間構筑防火墻，在同一大廈不同樓層之間及同一樓層的不同區域安裝防火卷簾等。

（二）火災撲救的基本方法

1. 窒息滅火法

就是根據可燃物燃燒需要足夠的空氣（氧氣）這一條件，采取適當措施阻止空氣流入燃燒區，或采用不燃物、惰性氣體沖淡空氣中的氧氣含量，使燃燒物缺乏氧氣的助燃而熄滅。這種滅火方法適用于撲救密閉的房間和生產裝置、設備容器內的火災。

2. 冷卻滅火法

是根據可燃物發生燃燒必須達到一定溫度的這一條件，將水或滅火劑直接噴灑在燃燒物上，使燃燒物的溫度降低到燃點以下，從而終止燃燒。此法還可用于冷卻尚未燃燒的物體，如建筑構件、設備等，避免它們受熱幅射影響而發生燃燒或爆炸。

3. 隔離滅火法

是根據發生燃燒必須具備可燃物這一條件，將與燃燒物鄰近的可燃物隔離開，阻止燃燒進一步擴散。

4. 抑制滅火法

就是將滅火劑噴在燃燒物上，使其參與燃燒反應，使燃燒中產生的游離基消失，形成穩定分子或低活性游離基，從而使燃燒終止。

（三）消防管理措施

1. 貫徹落實“誰主管，誰負責”的消防原則

“誰主管，誰負責”原則的中心就是層層落實防火責任制，從而調動各

部門、各崗位和全體員工搞好消防工作的積極性。

作為物業服務公司的法人代表要對本單位的防火安全工作負全面責任；

物業服務公司各部門經理要對本部門的防火安全負責；

各班組負責人以至每個職工都要對自己管轄工作范圍內的防火安全負

責。

2. 建立健全消防安全制度

（1）消防中心值班制度

消防值班人員必須樹立高度的責任感，嚴肅認真地做好消防中心的值班監控工作。

（2）動用明火管理制度

（3）施工防火安全管理制度

凡是進入轄區物業內進入室內裝修的施工單位都必須遵守管理公司的裝修安全管理規定，以確保施工中的防火安全。

（4）重點部位防火管理制度

（5）消防安全檢查制度

防火管理是消防工作的重中之重，尤其是機房、油庫、倉庫、廚房、商場、資料室、娛樂場所等物業重點區域的防火管理。為此須在以下方面加強管理。

3. 加強防火管理

（1）消防中心24小時對各區域實時監控，認真落實巡邏制度。

（2）合理設置防火分區，以防火門或卷簾為分隔，每個防火分區均設防火責任人，加強監控中心的監控和日常巡視檢查，發現事故隱患及時排除，保持消防設備設施完好。

（3）區域內禁止吸煙，嚴禁攜帶火種進入，在醒目位置設置“嚴禁吸煙”、“嚴禁煙火”、“嚴禁火種入內”等醒目的標示牌。

（4）杜絕管轄區域電氣設備超負荷工作的現象，排除一切火災隱患。

（5）對于公共區域，按防火分區設置責任人，定時、定期檢查、保養消防設備設施和其他電氣設備。

（6）對食堂廚房等重點防火區域，除嚴格按規章制度實施管理外，應加大消防檢查力度。

4. 加強消防教育培訓

（1）對員工的培訓教育

（2）對業戶的宣傳教育

03

道路與車輛管理

（一）停車場庫的建設

1．停車場庫的位置規劃

（1）是否經濟

（2）是否因地制宜

2．停車場庫內部要求

（1）停車場庫的光度要求

（2）停車場庫的設施要求

（3）停車場庫區位布置要求

（二）車輛管理制度

1．車輛管理負責人職責

(1) 依法管理住大廈、交通、車輛。

(2) 按物價部門收費規定收取車輛保管費。

(3) 熟悉掌握大廈車輛流通情況，車位情況。

(4) 負責監督和落實員工崗位職責，員工日考核，

(5) 負責每日工作檢查，填寫《車輛管理日檢表》

(6) 負責對外協調與聯系，處理車輛管理問題和客戶投訴。

(7) 負責對員工進行法制教育和職業道德教育，不斷提高服務質量。

(8) 負責對員工進行崗位培訓，做好培訓記錄。

(9) 定時向管理處主任匯報工作。

2．車輛管理員的崗位職責

(1) 負責對停車場(庫)的汽車、摩托車、保管站內的自行車管理。

(2) 實行24小時輪流值班，服從統一安排調度。

(3) 按規定著裝，佩戴工作牌，對出入車輛按規定和程序指揮放行，填寫《車輛出入登記表》。

(4) 遵章守制，按時上下班，做好交接班。

(5) 按規定和標準收費，開具發票，繳交營業款。

(6) 負責指揮區內車輛行駛和停放。

(7) 負責對小區道路和停放車輛進行巡視查看，保證車輛安全。

(8) 負責停車場(庫)的消防以及停車場(庫)、值班室，崗亭和洗車臺的清潔工作。

3．車輛管理工作制度

（1）停車場(庫)門衛管理制度

（2）車輛管理員交接班制度

4．車輛管理規定

（1）停車場（庫）的管理規定

（2）小區停放車輛管理規定

（3）單車、摩托車管理規定

（4）機動車輛行駛秩序管理

（三）車輛管理的工作程序

1．門衛崗工作程序：

（1）車輛進崗

（2）車輛出崗

2．停車場工作程序

（1）車輛進場（庫）

（2）保管

（3）車輛出場（庫）

3．緊急情況處理

04

突發事件處理預案

（一）突發事件及其預案的種類

煤氣泄露應急處理；

火警應急處理；

火警預報應急處理；

消防設備人為損壞應急處理；

漏水（水浸）應急處理；

電力故障應急處理；

地震應急處理；

電梯困人應急處理；

住客受傷及意外應急處理；

高空擲物應急處理；

噪音污染應急處理；

交通意外應急處理；

發生自殺和企圖自殺應急處理；

罪案現場應急處理；

發生盜竊應急處理；

發生搶劫應急處理；

發生毆斗應急處理；

發生偷車應急處理；

擅自侵入應急處理；

發生可疑物或爆炸物應急處理；

接收恐嚇電話處理；

拾獲財物的處理；

水力系統故障的處理。

（二）突發事件處理程序

1．事前預防

（1）識別可知的安全隱患

1）摸底

2）清查

3）整理

4）分類

（2）應急物資的準備

（3）突發事件處理預案的演習

2．事中控制

（1）統一指揮原則

（2）服從命令原則

（3）主動出擊原則

（4）靈活處理的原則

（5）安全第一的原則

（6）團結協作的原則

3．事后改進

（1）全面總結

（2）制定糾正措施

1）修改原預案誤漏之處

2）編制缺乏的預案

3）有針對性地開展培訓

（三）突發事件處理預案

1．突發治安、刑事案件的處理預案

（1）一般處理程序

（2）盜竊等破壞事件的處理預案

（3）現行違法犯罪行為的處理

（4）內部違法犯罪案件的處理預案

（5）毆打暴力事件的處理預案

（6）治安緊急情況的處理預案

2．電梯困人救援的處理預案

3．消防火災處理預案